El consejo de Halifax considerará una política que requiera viviendas 'asequibles' en nuevos desarrollos

Jul 19, 2023

Una nueva política dirigida al consejo la próxima semana requeriría viviendas asequibles en nuevos desarrollos, pero cuán asequibles serán están en debate.

La zonificación inclusiva bajaría el precio de un porcentaje de viviendas en un edificio nuevo. Existen diversos enfoques de la idea en uso en América del Norte, con programas tanto voluntarios como obligatorios y diferentes porcentajes reservados a diferentes tasas.

El Concejo solicitó a la autoridad que usara la zonificación inclusiva en diciembre de 2016 con un informe que sugería que HRM podría crear hasta 250 nuevas unidades asequibles anualmente. Después de años de demora, el gobierno aprobó enmiendas a la carta municipal en octubre de 2021 para permitir que HRM use la zonificación inclusiva.

En un informe dirigido al consejo el martes, la planificadora Jamy-Ellen Proud recomendó finalmente comenzar el proceso para adoptar la zonificación inclusiva. El informe de Proud se basa en las recomendaciones de un consultor contratado para realizar una investigación sobre el tema.

"Los programas de zonificación inclusiva han demostrado ser una herramienta eficaz para producir viviendas más asequibles al aprovechar el desarrollo de viviendas privadas", escribió Proud.

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"Los programas existentes en Canadá y en todo Estados Unidos demuestran que los programas de zonificación inclusiva bien diseñados pueden tener un impacto significativo y positivo en la asequibilidad de la vivienda, sin provocar aumentos en el precio de la vivienda de mercado".

HRM debería adoptar una política de zonificación inclusiva obligatoria en todo el municipio, recomendó Proud.

"La investigación jurisdiccional y de mejores prácticas muestra consistentemente que los programas obligatorios tienen más éxito en la creación de nuevas unidades asequibles que los programas voluntarios", escribió Proud.

"Los programas obligatorios también tienen más éxito en la distribución de nuevas unidades asequibles en toda el área del programa en lugar de concentrar nuevas unidades en áreas que ya ofrecen viviendas más asequibles".

El municipio implementaría primero la política en las áreas de mayor crecimiento, como los futuros nodos de crecimiento identificados en el Plan Centro. Esos incluyen áreas como el sitio del West End Mall y Dartmouth Cove.

Los planificadores se concentrarían principalmente en edificios de unidades múltiples, ya sean de alquiler o de condominio, pero la política también podría aplicarse al desarrollo comercial e industrial a través de efectivo en lugar de efectivo.

La política daría preferencia a la inclusión de viviendas asequibles en los edificios, pero establecería opciones para viviendas en efectivo en lugar o fuera del sitio que "reflejen de manera justa y proporcional el costo de reemplazar las viviendas faltantes en el sitio".

Aún faltan en el plan dos aspectos importantes: la "tasa reservada" y el "estándar de asequibilidad".

La tasa reservada es qué porcentaje de unidades en un edificio serán asequibles. Las tasas comunes de reserva en las jurisdicciones canadienses oscilan entre el 5 % y el 20 %, y las tasas más altas crean viviendas más asequibles. Edmonton usa una tasa del 5 % y creó solo 26 nuevas unidades asequibles entre 2015 y 2018. La tasa en Richmond, BC, es del 10 % o del 15 % según el área y esa ciudad ha creado 900 nuevas unidades asequibles desde 2007.

El informe de 2016 para el consejo sugirió que una tasa del 10 % podría crear de 180 a 250 unidades asequibles anualmente en función de los inicios de viviendas anuales entre 1800 y 2500 unidades.

El estándar de asequibilidad se puede determinar en función de la renta de mercado o los ingresos medios en el área circundante.

"La mayoría de las jurisdicciones canadienses con programas de zonificación inclusiva vinculan la asequibilidad a un porcentaje de la renta del mercado, generalmente entre el 80 y el 90 % de la renta promedio del mercado", escribió Proud.

"Las jurisdicciones restantes vinculan la asequibilidad... a un rango definido de ingresos bajos a moderados".

El consultor sugirió que el municipio podría optar por basar la asequibilidad en el ingreso familiar o individual.

También queda por resolver el período de tiempo de asequibilidad, como 15 años, 99 años o a perpetuidad, y cómo el municipio administrará la propiedad y administración de la vivienda.

Proud recomendó, de acuerdo con el consultor, que HRM contratara a otro consultor para realizar un análisis de impacto fiscal en el mercado.

"Se requiere un estudio de este tipo para comprender el impacto potencial de un programa de zonificación inclusivo en el mercado de la vivienda en HRM, y podría abordar el estándar de asequibilidad óptimo, la tasa reservada, la delimitación de las zonas de tasa de mercado, el tamaño mínimo de desarrollo y la cantidad adecuada de efectivo que podría pagarse en lugar de unidades en el sitio", escribió Proud.

HRM también llevaría a cabo una consulta pública sobre la idea, incluida la participación en línea y en persona.

Zane Woodford es el reportero municipal del Halifax Examiner. Cubre el ayuntamiento de Halifax y contribuye a nuestra serie de viviendas PRICED OUT en curso. Twitter @zwoodford Más de Zane Woodford